퇴근하고 경매 부업, 오늘의 물건: 화성시 대지 공매 분석

 

요즘 회사 일이 많아 밤 9시 넘어서야 퇴근합니다.
지쳐서 아무것도 하기 싫은데도, 오늘도 노트북을 켰습니다.
작은 습관이 결국 결과를 만든다고 믿으니까요.

 

오늘은 제가 본 공매 지분 물건 하나를
처음 경매를 접하는 분도 이해할 수 있도록 하나하나 풀어서 정리해보려 합니다.

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🔰 지분 경매, 그게 뭐예요?

지분 경매란 말 그대로, 한 부동산의 일부만 경매로 나오는 것을 의미해요.
예를 들어 한 토지를 4명이 공동 소유하고 있다면,
그중 1명이 가진 25% 지분만 따로 경매로 나오는 식이죠.

 

그래서 ‘낙찰받아도 전체가 내 땅이 되는 건 아니에요’.
지분만 소유하게 되는 거고, 남은 지분 소유자들과 협의 또는 법적 절차를 거쳐야
전체를 활용하거나 처분할 수 있습니다.

 

들으면 복잡해 보이지만, 그만큼 낙찰가는 저렴한 편이고,
잘만 하면 상대적으로 작은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

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🧭 오늘 본 지분 공매 물건

• 📍 위치: 경기도 화성시 마도면 청원리
• 📐 면적: 103.25㎡ (약 31.2평)
• 🏷 용도: 대지 (건물 지을 수 있는 땅)
• 💰 감정가: 67,628,750원
• 🟡 최저입찰가: 54,104,000원 (2번 유찰됨)
• 📅 입찰기간: 2026년 1월 5일 ~ 1월 7일
• 📎 공매기관: 노원세무서

 

👉 요약하면:
땅 전체가 아닌 일부 지분이 공매로 나왔고,
감정가보다 약 20% 낮은 가격으로 입찰 가능하다는 점에서
소액 투자용으로 괜찮아 보이는 물건입니다.

📌 공매와 경매의 차이는 뭘까요?

간단히 비교해볼게요.

항목공매경매

주체	국가/지자체 (세무서 등)	법원
이유	세금 체납, 압류	금융기관 채무 불이행 등
플랫폼	온비드 (K-공매)	대법원 경매정보

이번 물건은 세금 체납으로 압류된 땅 일부를 세무서에서 공매로 내놓은 경우입니다.
공매는 상대적으로 경쟁률이 낮고, 권리관계가 깔끔한 경우가 많아 초보자에게도 진입 장벽이 낮습니다.

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🧾 권리분석? 어렵지 않아요!

해당 물건은 총 8개의 채권자(권리자)가 있어요.
대부분 세무서나 지자체에서 설정한 '교부청구'라는 권리인데,
쉽게 말해 세금 못 낸 사람 대신, 정부가 받아내겠다고 표시해둔 것이에요.

중요한 포인트는?

• 모두 ‘설정금액 0원’ → 실제 경매 낙찰가에서만 배분됨
• 즉, 낙찰 받으면 대부분의 권리는 말소됨
• 낙찰가만 합리적으로 설정하면 권리 인수 위험이 거의 없다

그래서 이 물건은 입찰가를 기준으로 안전하게 가져갈 수 있는 구조입니다.

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📊 낙찰 통계로 본 흐름 파악

최근 6개월간 같은 지역(화성시) 공매 낙찰 통계를 보면,

• 낙찰률: 15% (즉, 10건 중 1~2건 정도만 낙찰됨)
• 감정가 대비 낙찰가율: 56.52%
• 최저입찰가 대비 낙찰가율: 112.24%

👉 의미는?
낙찰자들이 대부분 유찰된 물건을 감정가의 50~60%선에서 입찰하고 있다는 뜻이에요.
이 말은, 지금 이 물건처럼 두 번 유찰돼서 나온 건 입찰해볼 타이밍이라는 얘기입니다.

🧩 인근 물건 시세도 확인

같은 화성시 지역에서 최근 낙찰된 사례들을 보면,

• 쌍송리 대지: 4억 9,000만 원
• 남양읍 토지+건물: 7억 4,000만 원
• 정덕리 토지: 6억 1,000만 원

이 물건은 물론 면적도 작고 지분이기 때문에 단순 비교는 어렵지만,
지역 시세 흐름은 참고할 수 있습니다.

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🛠️ 투자 전략은 이렇게 생각 중입니다

• 현재 2회 유찰 상태 → 한 번 더 유찰되면 4천만 원대 진입 가능
• 다만 경쟁자 발생 가능성도 높아지므로, 선점 전략도 고려
• 낙찰 후에는 공유자 협의 → 불가 시 공유물분할소송까지 고려
• 장기 보유 또는 전매 가능성 파악 필요

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✅ 입문자를 위한 한마디

지분 경매는 ‘낙찰받고 바로 내 땅!’은 아닙니다.
하지만 현실적으로 5000만 원 미만의 자본으로 부동산 시장에 진입할 수 있는 유일한 방법이기도 해요.

공부가 많이 필요하지만, 그만큼 배울 것도 많고 진입장벽도 낮습니다.

 

오늘도 피곤한 하루였지만,
이렇게 하나씩 물건을 분석해보는 루틴이
내 자산이 되고, 실력이 된다고 믿습니다.

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📌 오늘의 핵심 요약

항목내용

물건종류	공매 (압류재산) 지분
최저가	5,410,400원
위치	경기도 화성시 마도면 청원리
장점	유찰 2회, 권리관계 안전, 소액투자 가능
고려사항	공유자 협의 필요, 시세/활용도 추가 확인 필요

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🙋‍♂️ 입문자분들께 드리는 팁

• 온비드 회원가입 → 알림 설정 필수
• 유찰횟수는 기회! 하지만 정보 분석은 필수
• 지분 경매는 협상력 or 시간투자가 있어야 수익 가능

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퇴근 후 1시간, 오늘도 내 자산을 위한 투자 공부를 마쳤습니다.
이런 하루가 쌓여서, 언젠가 실전 낙찰의 순간으로 이어지겠죠.
다음엔 또 다른 물건으로 찾아올게요! :)

 

 

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